Immobilier bas carbone : quand les villes changent de modèle
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La décarbonation de l’immobilier se joue aujourd’hui sur tous les niveaux : matériaux, construction, rénovation, réemploi ou fin de vie entrent désormais en ligne de compte. Mais toutes les villes européennes n’en sont pas au même stade : certaines commencent par mieux mesurer leur empreinte, d’autres transforment déjà leurs méthodes de conception, quand les plus avancées utilisent la commande publique et la réglementation pour faire évoluer l’ensemble du marché. Tour d’Europe des initiatives qui préfigurent la ville bas carbone de demain.
Mesurer pour mieux décider
Pendant longtemps, décarboner un bâtiment signifiait avant tout réduire ses consommations énergétiques. Une approche aujourd’hui insuffisante. Les émissions générées en amont peuvent représenter jusqu’à 70 % des émissions carbone d’un bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie.¹ Aujourd’hui, les collectivités doivent donc élargir leur champ d’action.
Premier impératif : savoir précisément où agir. Oslo tient à mesurer l’empreinte de ses projets. La municipalité demande désormais des calculs d’émissions de gaz à effet de serre dans un nombre croissant de procédures d’urbanisme détaillées. L’objectif est de comparer différents scénarios suffisamment tôt pour modifier un projet lorsque ces changements restent encore simples et moins coûteux.² La ville a également élaboré une grille de critères climatiques invitant notamment à éviter la démolition, favoriser le réemploi, choisir des matériaux peu carbonés, anticiper leur futur réemploi ou encore concevoir des bâtiments suffisamment flexibles pour évoluer dans le temps. Une logique similaire se vérifie à Stockholm. Avant de développer ses hubs de construction circulaire, la ville a analysé les flux de matériaux disponibles ainsi que leur impact climatique afin d’identifier les produits présentant le meilleur potentiel de réemploi. « Il faut vraiment comprendre quels matériaux prioriser et pour quels usages. » détaille Irene Garcia, Built Environment Lead à la Carbon Neutral Cities Alliance. Sans cette analyse préalable, le risque est d’accumuler des matériaux sans parvenir à faire correspondre l’offre et la demande, avec des coûts de stockage qui peuvent finalement rendre le système contre-productif.
Réemployer avant de reconstruire
« Plutôt que de considérer les bâtiments comme jetables, les villes donnent de plus en plus la priorité au réemploi des bâtiments et des matériaux existants, à la rénovation et à la réutilisation adaptative plutôt qu’à la démolition et à la construction neuve », explique Irene Garcia. À Roubaix, une expérimentation de ce type a été menée. Dans le cadre de la réhabilitation du site Blanchemaille, l’ancien siège de La Redoute, l’ensemble des parties prenantes ont insisté sur le réemploi massif de matériaux (cloisons, menuiseries, radiateurs, sanitaires, etc.). « Normalement, cela se passe dans l’autre sens : l’architecte pense le projet puis regarde les matériaux existants. S’ils peuvent servir, il les utilise et, sinon, il les écarte. Mais cela devrait fonctionner dans l’autre sens », insiste Irene Garcia. Une approche qui permettrait de faire d’importantes économies. La méthode a inspiré jusqu’en Finlande. Tampere développe aujourd’hui un modèle destiné à favoriser le réemploi des matériaux et éléments de construction issus de ses propres chantiers de démolition. Ce dispositif est notamment testé dans le cadre de la rénovation de l’école de Tammela, avec l’appui d’un projet de recherche piloté par l’université de Tampere.
Bordeaux Métropole commence de son côté à structurer une véritable filière. En plus de sa plateforme Refair, destinée à faciliter la circulation des matériaux réemployables, la métropole dispose à Mérignac d’une Base du réemploi de 1 500 m² où les matériaux récupérés peuvent être stockés et reconditionnés. En août 2025, Bordeaux Métropole et sept partenaires ont également signé une charte destinée à renforcer l’économie circulaire dans les opérations d’aménagement et de construction. Nantes cherche, elle, à dépasser le stade des opérations isolées en développant une feuille de route à l’échelle métropolitaine. « On observe une évolution des villes qui passent de petites initiatives pilotes à la recherche de solutions permettant de changer d’échelle, jusqu’au quartier ou au territoire », note Irene Garcia.
Faire de l’expérimentation une nouvelle norme
« Les villes qui ont réalisé les progrès les plus importants ont commencé avec des projets publics pour tester et montrer ce qui était possible, mais aussi pour préparer le marché avant de fixer les réglementations », observe Irene Garcia. La commande publique et la maîtrise du foncier constituent deux des leviers les plus puissants dont disposent les collectivités. Helsinki en est un parfait exemple. La capitale finlandaise utilise ses plans d’urbanisme, ses conditions de cession de terrains et ses permis de construire pour intégrer directement des exigences carbone. Depuis juin 2023, certains nouveaux immeubles collectifs doivent respecter une valeur limite portant sur l’empreinte carbone de l’ensemble de leur cycle de vie. Après actualisation des facteurs d’émission, ce plafond est aujourd’hui fixé à 14 kgCO₂e/m²/an, calculé sur une durée de référence de 50 ans. La ville agit également sur l’adaptation. Depuis 2020, l’utilisation d’un “facteur vert” est requise dans les nouveaux plans locaux concernés. Ce dispositif oblige les projets à atteindre un niveau minimal de végétalisation grâce, par exemple, à des plantations, des arbres ou d’autres structures vertes. Depuis 2023, cette exigence a été étendue par le règlement de construction à la plupart des opérations sur parcelles. L’objectif est notamment de favoriser la biodiversité, limiter les effets des fortes chaleurs et améliorer la gestion des eaux pluviales.
Encore faut-il que les entreprises puissent répondre à ces nouvelles ambitions. Amsterdam a choisi de travailler directement sur ce point en réunissant acteurs publics et privés autour d’un objectif commun : augmenter fortement la construction bois. Un Timber Construction Pact a été signé pour porter à 20 % la part des nouveaux logements construits en bois. Entre 2021 et 2025, 1 400 logements avaient été achevés, 1 600 étaient en construction, 2 600 supplémentaires étaient engagés dans des procédures d’appel d’offres et 17 000 se trouvaient à différents stades de développement. En donnant une trajectoire lisible sur plusieurs années, les collectivités créent une demande suffisamment importante pour permettre aux entreprises d’investir, structurer leurs chaînes d’approvisionnement et développer de nouvelles compétences. Le coût est souvent présenté comme l’un des principaux obstacles, mais « il faut regarder le coût sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment et pas uniquement de manière traditionnelle. À mesure que les chaînes d’approvisionnement arrivent à maturité et que l’expertise augmente, la majorité de ces approches deviennent de plus en plus compétitives » prévient Irene Garcia.
Le véritable obstacle se situe parfois ailleurs : dans la capacité des organisations à évoluer. « Ce qui reste plus complexe, c’est que cela oblige les villes à changer leur manière de fonctionner et à actualiser les compétences et les connaissances de leurs équipes. » Formation des agents, décloisonnement des services, moyens humains supplémentaires : le passage à l’échelle suppose donc aussi une transformation interne des collectivités.
Vers des villes véritablement « future-proof »
Aux Pays-Bas, une expression revient régulièrement pour désigner une nouvelle ambition : celle de faire de la ville une véritable société capable de fonctionner durablement malgré les transformations climatiques, économiques ou sociales à venir. Ce serait une ville “future proof”. « C’est une ville qui ne regarde plus son parc immobilier uniquement à travers le prisme du carbone, mais qui comprend l’environnement bâti comme une partie d’un système beaucoup plus large », détaille Irene Garcia. Concrètement, cette ville chercherait d’abord à faire davantage avec ce qu’elle possède déjà : prolonger la vie des bâtiments, privilégier la rénovation et la transformation aux démolitions, adapter les usages, réemployer les matériaux et limiter le recours aux ressources vierges. « Une ville future-proof embrasse autant la sobriété que l’efficacité : elle utilise au mieux les bâtiments et les espaces dont elle dispose déjà, privilégie la réutilisation adaptative et la rénovation plutôt que la démolition et prolonge la durée de vie des bâtiments et des matériaux aussi longtemps que possible. » souligne Irene Garcia. Que ce soit à Oslo ou à Helsinki, certains dispositifs européens offrent déjà des premières traductions concrètes de cette idée — la grille de critères climatiques dans un cas, le facteur vert et la gestion des eaux pluviales dans l'autre. « La durabilité ne consiste plus à ajouter quelques caractéristiques vertes à un bâtiment. Il s’agit de repenser fondamentalement la manière dont nous concevons, construisons et utilisons notre environnement dans les limites de notre planète, en plaçant la nature et les personnes au centre. » poursuit-elle et de conclure : « Si les villes commencent aujourd’hui à travailler vers cette vision, alors dans dix ans, nous pourrons dire qu’elles ont réussi leur transition immobilière », conclut Irene Garcia.
